Сибирских строителей выручил задел прошлых лет
Платежеспособность покупателей сократилась, снижаются и цены, но предложение нового жилья растет вопреки макроэкономическим показателям — так в целом можно охарактеризовать ситуацию 2016 года на рынке недвижимости в регионах Сибири.
Ипотека с господдержкой привлекла на первичный рынок покупателей и обеспечила строителям средства для завершения объектов — часть из них сдавали даже с опережением заявленных сроков сдачи. Эта тенденция отразилась на годовых итогах ввода жилья в регионах.
Новосибирская область — лидер СФО
Первое место по вводу жилья в Сибири Новосибирская область сохранила, даже несмотря на отставание от объемов 2015-го.
В 2016 году здесь ввели в эксплуатацию 2,21 миллиона квадратных метров жилья. Однако за год новосибирские строители сбавили темп: за 2015-й в области сдали рекордные 2,6 миллиона квадратных метров. Результат этого года отстает на 14,5 процента. В планах на 2017 год сдать порядка 2 миллионов квадратных метров жилья, и все предпосылки к этому есть: на территории области строятся 4,5 миллиона «квадратов», что обеспечит отрасли стабильную работу на два года вперед.
В Новосибирске, где возводят львиную долю новостроек, за год построили на 11,9 процента меньше жилья, чем в 2015-м. Здесь ввели 1,53 миллиона квадратных метров, из которых 1,3 миллиона — многоэтажки.
Сокращение объемов строительства не помешало Новосибирску остаться на лидерских позициях по количеству нового жилья на душу населения — 0,98 квадратного метра. В среднем по России этот показатель равен 0,6 квадратного метра на человека. Сохранилась и особенность местных новостроек: под ключ в 2016 году сдали лишь 19 процентов объектов, остальные передавались инвесторам в черновой отделке. В Красноярске дома с чистовой отделкой составляют 80 процентов от всех введенных за год.
Новосибирцы снизили темпы строительства
К сокращению темпов строительства жилья в Новосибирске привела общероссийская тенденция: доходы снизились, упал и спрос на квартиры.
Если в 2015 году Управление Росреестра по Новосибирской области зарегистрировало 29,5 тысячи договоров долевого участия в строительстве, то за 11 месяцев 2016 года на регистрацию поступило 28 тысяч договоров долевого, на 15 процентов меньше, чем за 11 месяцев 2015-го.
На первичном рынке в 2016-м Росреестр зафиксировал летнее падение продаж, которое продолжалось полгода: количество зарегистрированных договоров долевого стало сокращаться с марта, а к прежнему уровню вернулось только в сентябре. К концу года рынок пошел в рост, причем подстегивала его не только грядущая отмена господдержки, но и ожидаемый рост цен на строящееся жилье в условиях сократившегося предложения.
Цены, вероятно, поднимутся, но, по оценкам застройщиков, произойдет это не за один день. Точку зрения Игоря Белокобыльского, гендиректора ГК «Стрижи», приводит «НГС.Недвижимость»: «В 2016 году цены на рынке держались примерно на одном уровне. Думаю, этот тренд продолжится до осени 2017 года. К этому времени компании, занимающиеся яростным демпингом, исчерпают все ресурсы. А застройщики, которые имеют вполне оправданный и обеспеченный спросом продукт, распродадут его. Согласно рейтингу НОЗА, почти 70 процентов строящегося жилья будет введено в эксплуатацию в ближайшие 13 месяцев, и предложение значительно сократится. Если девелоперы не совершат бросок в сторону подготовки новых площадок, изменения цен неизбежны. Если же новые проекты будут, то резкого увеличения стоимости «квадрата» удастся избежать».
Между тем Елена Ермолаева, руководитель RID Analytics, одним из главных итогов года называет смещение спроса в сторону готового жилья и предрекает вторичному рынку дальнейший рост. «Можно осторожно предположить, что если госипотека на «первичку» не будет продлена с еще большим снижением ставки, то вторичный рынок начнет восстанавливаться — вырастет объем сделок, а затем и цена», — цитирует прогноз аналитика «НГС. Недвижимость».
Кемеровская область построила больше
Кузбасс, который уже пять лет подряд строит более миллиона квадратных метров жилья ежегодно, по итогам 2016 года вошел в первую тройку российских регионов — лидеров по темпам жилищного строительства, уступив Чеченской республике и Нижегородской области. В регионе ввели 1,1 миллиона новых «квадратов», что почти на 9 процентов опережает прошлогодний показатель, сообщила «Российская газета».
В Кемерово в 2015 году ввели 288 тысяч квадратных метров жилья, в планах на 2016-й в начале года фигурировало 280 тысяч «квадратов». Но в середине декабря, когда власти Кемерово обнародовали предварительные итоги строительной отрасли, годовой объем ввода в областном центре вырос до 324 тысяч квадратных метров жилья, это почти 5,7 тысячи квартир в 60 многоквартирных домах. Если такой показатель подтвердится официально, этот результат станет самым большим за историю города.
Планируя закреплять успехи строителей и в будущем увеличивать объемы ввода, власти города учитывают статистику. В Кемерово, в отличие от других городов СФО, наблюдается естественный и миграционный прирост населения, за год в городе появляется 12 тысяч новых жителей.
Малоэтажные успехи «Лесной поляны»
В Кемеровской области на малоэтажное жилье традиционно приходится большая доля в общем объеме ввода. Его строительство не сокращается, несмотря на трудные экономические условия.
Активно развивался в 2016-м город-спутник Кемерово — Лесная Поляна. Его девелопер, ассоциация строительных организаций «Промстрой», за год ввел в эксплуатацию 83,3 тысячи квадратных метров жилья, тогда как годом ранее было построено порядка 58 тысяч, сообщило агентство «Интерфакс-Сибирь». В результате число жителей Лесной Поляны увеличилось на четверть, до 12,5 тысячи в декабре 2016 года. К моменту завершения строительства в 2020 году население города-спутника Кемерово, согласно планам, вырастет до 40 тысяч человек — примерно столько жителей сейчас насчитывается в нашем Сосновоборске.
Как известно, в кризис рынок индивидуального жилья проседает больше прочих сегментов, однако представитель «Промстроя» отметил: спрос на жилье в кемеровском проекте комплексной застройки остается стабильным, меняется его структура. Вместо коттеджей часть клиентов остановили свой выбор на таунхаусах, которые строятся в Лесной Поляне в рамках областной программы по цене жилья аналогичной площади в многоэтажном доме.
Омская область увеличила показатели
По предварительным данным, за 2016 год в Омской области введено в эксплуатацию более 751 тысячи квадратных метров жилья, в городе Омске построено более 618 тысяч квадратных метров, в сельских районах — порядка 133 тысяч «квадратов». По итогам года в области планировалось сдать порядка 750 тысяч квадратных метров, в том числе в муниципальных районах — 120 тысяч, в Омске — 630 тысяч «квадратов». В сравнении с 2015 годом, когда построили 576 тысяч квадратных метров жилья, объемы жилищного строительства в областном центре за 2016-й выросли.
Между тем собранные аналитическим центром ЦИАН данные Росреестра показывают, что во всех крупнейших городах (за исключением Санкт-Петербурга) за первое полугодие прошлого года снизилось количество сделок на вторичном рынке. Омичи тоже не спешили улучшать свои жилищные условия. За первые шесть месяцев 2016 года в Омске таких переходов зафиксировано на 13,4 процента меньше, чем в аналогичный период 2015 года. Тем временем рынок новостроек испытывал еще более существенное падение: в первые полгода 2016-го в Омской области было зарегистрировано на 60,6 процента меньше договоров долевого участия, чем за январь — июнь 2015 года.
Чтобы реализовать свое жилье, продавцы уступали в цене. «В течение года цены снижались, платежеспособный спрос падал. Цены в среднем упали процентов на 15, причем на однокомнатные квартиры снижение минимальное, так как спрос на них сохранился, а по большим квартирам дисконт был действительно ощутимым», — цитирует газета «Коммерческие вести» слова директора омского агентства недвижимости «МИАРД» Павла Кручинского.
Омск отложил запуск новых объектов
В течение 2016 года здесь строились в основном ранее начатые проекты, немногочисленные новые стройки — это преимущественно точечные объекты в районах с уже сложившейся инфраструктурой, привлекательные за счет своего уникального местоположения. Помимо этого строительство в Омской области велось в рамках программы по переселению из ветхого и аварийного жилья. По информации «Коммерческих вестей», за 2016 год в регионе расселили 29,3 тысячи квадратных метров аварийного и ветхого жилья, квартиры получили более 2 тысяч человек. Реализация программы продолжается, в Омске строят три десятиэтажных дома, на территории области — 55 малоэтажных домов на 118 квартир.
Причиной того, что новые объекты откладываются, омские застройщики называют низкий спрос на новостройки. «В 2016 году ситуация в строительстве жилья ухудшалась, в 2017 году будет еще сложнее, — отметил генеральный директор строительной компании «АСК» Валерий Кокорин. — Многие застройщики не могут продать то, что построено, и очень мало кто работает на перспективу — начинает новые проекты».
Ограниченное предложение в будущем может повлечь нехватку самых востребованных типов квартир в новостройках. Как предупредил на пресс-конференции в конце 2016 года директор аналитической компании «ОМЭКС» Максим Репин, сегодня на омском рынке порядка 160 объектов, которые можно считать новостройками — выбор в целом большой, но с учетом того, что новых строек никто начинать не рискует, в ближайшем будущем рынку может грозить вымывание.
Алтайский край сократил объемы ввода
В 2016 году на территории Алтайского края планировалось ввести не менее 720 тысяч квадратных метров жилья. Но фактический объем ввода, по предварительным данным, превысил установленный уровень на 3,5 процента и составил 745,7 тысячи квадратных метров. При этом две трети возводимых в крае многоквартирных домов строились с долевым участием средств граждан. Напомним, в 2015 году край установил рекорд, построив 880 тысяч квадратных метров, что на 16,4 процента превысило уровень предыдущего сезона. Таким образом, по итогам 2016 года Алтай сократил объемы ввода на 15,3 процента.
На начало 2016 года, по оценкам краевого министерства строительства, транспорта и ЖКХ, регион имел строительный задел площадью порядка 2,2 миллиона квадратных метров жилья, а это значит, что план ввода в 2017 году 755 тысяч квадратных метров вполне осуществим.
Томская область сдала на треть меньше
Темпы строительства в Томской области в 2016 году существенно снизились, здесь ввели на 32,7 процента меньше жилья, чем год назад, — всего 7097 квартир общей площадью 470 тысяч квадратных метров. В 2015 году застройщики области достигли исторического максимума по вводу жилья, сдав 699 тысяч квадратных метров (10070 квартир). Доля многоквартирных домов в общем объеме ввода по области составила 55 процентов (в 2015-м многоэтажки занимали 60 процентов). В 2017 году власти не ожидают дальнейшего строительного роста.
Ввод жилья в Томске в 2016 году составил 171 тысячу квадратных метров (по сравнению с прошлым годом снизился в 2,6 раза), из них на индивидуальное жилье пришлось 62 тысячи «квадратов» (снижение в 1,4 раза).
Если власти регионов отчитались по выполнению планов 2016-го и забыли о сданных объектах, то для строителей ввод новостроек в эксплуатацию — лишь полдела, готовые квартиры предстоит еще продать. Коммерческий успех построенного жилья во многом зависит от того, будет ли государство и впредь поддерживать ипотеку на новостройки.
В 2016 году сданы большие площади в домах, заложенных еще до кризиса, и без государственной помощи может произойти отток покупателей на вторичный рынок, где цены снижались быстрее, чем на рынке долевого, и продавцы готовы торговаться. С другой стороны, риелторы отмечают стремление покупателей переехать в новостройки, а это дает застройщикам дополнительные шансы реализовать свои объекты даже без поддержки государства.
