Статьи по строительству, ремонту, дизайну и отделке

Голландские аукционы | Торги на понижение

13 июня 2012   414

В комитете по земельным отношениям Госдумы уверены, что нашли способ снизить стоимость жилья экономкласса. Механизмом, который поможет решить вопрос, называются голландские аукционы. В отличие от проходящих сегодня земельных аукционов, на которых участок получает компания, готовая больше конкурентов заплатить за право вести на нем строительство, голландские торгуются на понижение. Чтобы стать победителем голландских торгов, компания должна предложить максимально низкую стоимость квадратного метра в домах, которые она собирается построить на участке.

Торги на понижениеПобедителю голландских торгов участок достанется бесплатно, в обмен на обязательство построить определенное количество жилья, а затем и продать его по фиксированной цене. В качестве начальной цены аукциона, от которой ведутся торги, выступает средняя рыночная стоимость квадратного метра, установленная для каждого из субьектов Минрегионом. В Красноярском крае на настоящий момент она составляет 32 300 рублей за 1 кв. м. Соответствующие изменения в ФЗ-161 «О содействии развитию жилищного строительства», предлагающие появление нового вида аукционов, к моменту выхода журнала были подготовлены ко второму чтению.

Что касается обеспеченности выставляемых на голландские торги площадок коммуникациями, то, как сказано в документе, этот вопрос может решаться по-разному. В одних случаях обеспечение участка инфраструктурой возьмут на себе бюджеты различных уровней, в других — заниматься прокладкой сетей придется самому застройщику. Содержащаяся в законопроекте норма также предполагает, что содействие в создании инфраструктуры будет оказывать Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС).

По замыслу разработчиков от появления новой схемы должны выиграть все. Застройщикам она позволит бесплатно получить участки с коммуникациями и техническими условиями для подключения, при этом они будут иметь гарантию, что все построенное жилье будет раскуплено. Конечные потребители смогут получить квартиры по более доступной цене.
Вот только воспользоваться возможностью и купить квартиры по фиксированной цене смогут далеко не все. Квартиры в домах, построенных на земельных участках, смогут приобрести молодые специалисты, многодетные семьи, бюджетники, военные, очередники, признанные нуждающимися в улучшении условий проживания. Словом, все те, кто сегодня самостоятельно не могут рассчитывать на покупку жилья по свободным ценам.

Именно у этих категорий населения появится возможность заключить с застройщиками договоры долевого участия в строительстве или купить квартиру в уже готовой новостройке. Причем воспользоваться этой возможностью они смогут только один раз. Предполагается, что списки тех, кто сможет приобрести квартиры в рамках этого механизма, будут формировать региональные власти. Они же должны следить за тем, чтобы все условия были соблюдены.

Первоначально предполагалось, что после того, как эти категории воспользуются своим правом, купить квартиру по фиксированной цене смогут и все желающие. Однако ко второму чтению законопроект прошел доработку, и этот пункт был изменен.

Если поправки в законодательство будут приняты в их нынешнем виде, проведением голландских аукционов займется Фонд РЖС. Организация, которая весной этого года провела торги в Красноярске, занимается возвращением в оборот неиспользуемых земель, находящихся в собственности государства, для того чтобы предоставить их под застройку.
Разработчики от появления законопроекта ожидают, что он позволит стимулировать массовое строительство жилья экономкласса по доступным ценам и простимулирует спрос.

Если изменения будут приняты, первые торги по голландской схеме смогут пройти уже осенью нынешнего года. Предполагается, что первыми участниками торгов могли бы стать компании — застройщики в сегменте крупнопанельного домостроения.

Анатолий Толстихин, замдиректора ЗАО «Фирма «Культбытстрой»:

— Сегодня мы можем сколько угодно радоваться появлению у застройщиков возможности торговаться за право строить более дешевое жилье. Очевидно, что для застройщика получение земельного участка, на котором были бы полностью решены все вопросы с инженерными сетями и с условиями для их подключения, было бы интересным. И, возможно, все мы уже в ближайшее время стали бы свидетелями оживленных торгов за право застраивать такие участки.
Но на сегодняшний день предмета для обсуждения в Красноярске нет, потому что в городе нет площадок, подготовленных для выставления на торги. К настоящему моменту в Красноярске сложилась ситуация, при которой абсолютно все застройщики испытывают колоссальный дефицит площадок для строительства. Именно в этом заключается причина развернувшейся в последнее время точечной застройки, вызывающей такое негодование жителей существующих жилых домов, рядом с которыми вырастают новостройки.
Все это следствие той политики, которую вел город в течение предыдущих нескольких лет. Когда в силу бюджетного дефицита или каких-либо других причин в бюджете не закладывали средства на развитие инфраструктуры в новых микрорайонах.

Если бы задача заниматься развитием жилищного строительства в городе действительно стояла, тогда администрация города взяла бы на себя вопросы расселения и сноса Николаевки, Покровки и других одноэтажных микрорайонов. За бюджетные средства проводили бы туда коммуникации, строили дороги. Подготавливалась бы площадка, чтобы на нее могли зайти застройщики.
Сегодня мы наблюдаем совершенно иную картину. Последний проданный на аукционе крупный участок в районе Покровском. Когда победившая в торгах компания зашла на эту площадку, на ней не было ничего. И только после того, как появились первые новостройки микрорайона, переехали первые жители, встал вопрос о строительстве инфраструктуры. Потому что к этому моменту в Покровском не было не только школ и детских садов, но даже остановок транспорта.

Опрошенные «Сибирским домом» застройщики сомневаются в том, что с помощью голландских аукционов получится обеспечить доступным жильем экономкласса отдельные категории красноярцев. Голландская схема вряд ли сможет прижиться на красноярской земле. Вместо того чтобы пытаться разработать новую схему получения участков под застройку, необходимо добиться, чтобы работал уже существующий механизм. Попытки законодателей решить вопрос повышения доступности жилья иным способом, отступая от принципов, которые уже оформлены в Градостроительном кодексе, не будут иметь особого эффекта. Причин тому несколько. Это и сам механизм, при котором необходимо набрать определенное количество граждан, желающих купить квартиры в новом доме, причем каждый договор необходимо будет согласовывать администрацией. Это значит, к тому большому списку функций, которые сегодня уже выполняет администрация, должны добавиться новые.
Но главное последствие, к которому может привести использование голландской схемы, — появление перекупщиков. Любая попытка заставить застройщика предоставить жилье по минимальной цене, по которой он способен продавать жилье, приводит к появлению на рынке жилья перекупщиков. Купив квартиру у застройщика по фиксированной цене, эти лица затем будут выставлять ее на рынок уже по той цене, которую диктует спрос.

По мнению застройщиков, попытку законодателей сделать жилье более доступным можно понять. Но сегодня есть более действенный способ, который может привести к удешевлению жилья в Красноярске. Добиться снижения стоимости квадратного метра, возможно, выбросив на рынок большой объем земельных площадок для нового строительства. Поэтому сегодня стоило бы думать о том, как обеспечить выставляемые по прежней процедуре на торги площадки инженерными коммуникациями, считают застройщики. А появление на рынке большого объема предложения само способно отрегулировать ценообразование. Доступность участков для застройщиков означает доступность жилья для горожан.

В любом случае выход из этой ситуации один — как можно больше строить, а в нынешней ситуации существуют серьезные опасения, что тех объемов строительства жилья, которые значатся в планах администрации на этот и следующий год, при сложившихся обстоятельствах город может не получить.

Татьяна Крупко

Источник: Журнал «Сибирский дом» №6 (101), июнь 2012  Дата публикации: 12.06.2012

 
Копирование текстов и фотографий, цитирование материалов портала Sibdom.ru и журналов «Сибирский дом», «СИБДОМ-Недвижимость» возможно только в случае указания источника и размещения активной ссылки на портал: <a href="http://www.sibdom.ru">Строительный портал Sibdom.ru</a>

Статьи этого раздела: