Статьи по строительству, ремонту, дизайну и отделке

Малоэтажное строительство: быть или не быть | Строительство домов

03 мая 2009   108

Экономический кризис по новому расставляет приоритеты — малоэтажное строительство, которое в тучные годы «плелось в хвосте» могучей строительно девелоперской отрасли, стремительно превращается в главную тему для разговоров на всех уровнях. Поговорить «за малоэтажку» в апреле собирались в Москве, в мае — в Новосибирске и Красноярске, где во время строительных выставок прошли тематические круглые столы. Строители, политики, производители и продавцы строительных материалов и технологий в разных регионах пытаются найти ответ на вопрос: почему же такое выгодное, быстрое, комфортное малоэтажное домостроение в нашей стране все никак не развернется в полную мощь?

Малоэтажное строительство

Как ни печально, но в итоге красноярского диспута ответов оказалось даже больше, чем хотелось бы всем заинтересованным сторонам. А вот что с ними теперь делать — тема для отдельного разговора, который может растянуться на несколько лет. В списке все — от несовершенства федерального законодательства, конфликтов девелоперов с естественными монополиями и битвы вокруг цены квадратного метра до чисто русского парадокса: «деньги есть — не берут, денег надо — не дают».

Вавилонское столпотворение вокруг красноярской «малоэтажки»

«Для чего нам нужно малоэтажное строительство?». Такой, казалось бы, простой вопрос, заданный в начале дискуссии главой Сухобузимского района Виктором Влиско, на какое-то время поставил заседателей в тупик. Самый простой и напрашивающийся ответ — чтобы решить жилищную проблему в крае. Однако выяснилось, что ответов может быть много, и для каждой заинтересованной стороны важнейшим будет именно свой. В частности, для власти — строительство более экономичного жилья и расселение многотысячной армии очередников, для строителей — возможность загрузить мощности, для лесопромышленников — наладить поставки леса на внутренний рынок, для инноваторов — найти применение своим технологиям. Свой интерес и у монопольщиков — большое строительство предполагает развитие, скажем, электросетей на территории края, а значит, подразумевает увеличение количества потребителей электроэнергии, иными словами — тоже заработок.

По идее, простой гражданин, для которого это малоэтажное жилье предназначено, должен находиться прямо по центру этого большого одеяла, что тянут на себя разные участники процесса. И ему, опять же по идее, должно быть тепло, ведь чем лучше каждая сторона отработает на своем участке, тем лучше для конечного потребителя. Однако в итоге именно на потребителя и его кошелек сегодня перекладывается львиная доля этих проблем — одеяло трещит по швам, рискуя разлететься на клочки, потому что до конечного потребителя господам заинтересованным лицам дела нету. И взаимодействие их мало напоминает стройный хор — скорее, многоголосную какофонию, при этом на разных языках. Помнится, на одной стройке в Вавилоне это привело к печальным последствиям…

Доступное или комфортное?

Слагаемые домашнего комфорта давно известны: здоровая окружающая среда, экологически чистые технологии строительства, большие жилые площади, парковки, гаражи и возможность разбить садик, благоустроенная территория, дороги, прогулочные зоны, школы, больницы, детские сады и спортсооружения неподалеку и в нужном количестве, магазины и салоны красоты, аптеки и кинотеатры… То есть, все, в чем нуждается человек в шаговой или хотя бы автомобильной доступности.

Примеры такого комплексного подхода к решению задачи нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» есть, в том числе, и в пригороде Красноярска. Однако возникает резонный вопрос: а доступно ли такое комфортное жилье простым жителям? И вот отсюда начинается рефлексия.

Мнение краевых властей, которое уже несколько лет не устает озвучивать руководитель службы по контролю в области градостроительной деятельности Красноярского края Константин Шумов, однозначное — только комплексным проектам дать «зеленый свет». Ведь без развитой социальной инфраструктуры жить во вновь построенных поселках даже в самых красивых местечках, даже с самым недорогим квадратным метром мало кто захочет. Какой смысл перебираться за город, чтобы большую часть времени все равно торчать в городе, на работе, в городской школе, в очередях в переполненной поликлинике на окраине? А если вспомнить, что в новых отдаленных микрорайонах нужны ещё пожарные части, пункты милиции, вневедомственной охраны, санэпиднадзора, управляющие компании, так и вообще браться за это не хочется. К тому же, как выяснилось в ходе беседы, федеральное законодательство такой формы развития городов вообще не предусматривает, поэтому ни норм, ни правил, ни прописанных источников финансирования на законодательном уровне просто нет. Практика же закладывания всех расходов в цену квадратного метра превращает саму идею комплексного подхода к малоэтажному строительству в предложение для элиты. Средний класс остается за бортом, хоть и подпадает под категорию «граждане России».

Муниципалитеты в то же время отстаивают свою позицию. В районах края своя нужда — хоть что-то построить, чтобы дать селянам возможность зажить по человечески. Но не идет строитель в Боготольский или Пировский район, потому что покупателя на комфортное жилье там просто нет. С зарплатой 5 10 тысяч рублей, согласитесь, о домике с ценой квадратного метра выше двадцати тысяч, даже маленьком, можно только мечтать.

Если подсчитать количество тех, кто нуждается, и тех, кто может себе позволить, окажется, что нуждающихся в крае в разы больше. А существующая структура рынка рассчитана только на платежеспособное население. Ситуация объективная, однако назвать её нормальной даже у строителей язык не поворачивается.

Сделать «малоэтажку» доступной необходимо — с этим согласны все. В чем же, казалось бы, дело? Засучили рукава, наточили топоры — и вперед, как наши деды прадеды, строившие на сибирских пустырях целые поселки… Не тут то было. Сегодня каждый красноярец, мечтающий и даже чувствующий в себе силы, чтобы поставить свой дом самостоятельно, натыкается на «бермудский треугольник» проблем: земля — коммуникации — технологии строительства. И если с последними в наше время более менее можно разобраться, в том числе и с помощью ежегодных выставок ярмарок, то о первые две легко можно разбить и лоб, и все свои мечты.

Доступное или комфортное?

Земля есть — земли нет

В наше время вопросам землеустройства и градостроительства посвящено столько подробнейших нормативных документов, что проблемы с земельными участками под строительство, казалось бы, вообще быть не должно. Но законы, как известно, пишутся «вообще», а применяются «в частности». И в этих частностях и прячется дьявол.

Земля, ставшая с введением «Земельного кодекса» объектом купли продажи, очень быстро превратилась в предмет спекуляций. Несмотря на то, что львиная доля участков относится к сельскохозяйственной категории, на них уже давно ничего не растет — их придерживают до того момента, когда будет готов генплан территории, и их можно будет перевести под строительство. На этих ожиданиях, как на дрожжах, растет и интерес, и цена. И когда такие участки оказываются таки в руках застройщиков, стоимость земли уже настолько высока, что строить меньше, чем за 30 тысяч рублей за квадратный метр становится попросту невыгодно. Хотя технологии сегодня позволяют строить и за 10 тысяч/квадрат.

«На территории Березовского района, мы подсчитали, 96% земель оказались в частных руках, — констатировал глава районной администрации Владимир Зальцман. — И мы ничего не можем сделать, мы даже не можем обустроить их инженерными коммуникациями, хотя должны, и средства на это у нас есть, которые оказываются неосвоенными».

Впрочем, законодатели как раз эту ситуацию предусмотрели — если сельхозземли 8 лет не используются по назначению, муниципалитет имеет право инициировать процедуру отзыва участка. Процедуру долгую, сложную, с массой бумаг — оттого пока прецедентов не было.

Есть и другой выход. По словам председателя правления Союза участников малоэтажного и коттеджного строительства Дмитрия Ильина, среди владельцев земли довольно много адекватно мыслящих людей, которые готовы пойти на контакт с местными властями и договориться о совместном использовании земли на вполне выгодных для власти условиях. Но пока желания вести конструктивный диалог с собственниками районные руководители не демонстрируют. Так что воз и ныне там.

В то же время, огромные массивы земли в крае пустуют. В том же Сухобузимском районе, который тоже входит в план будущей Красноярской агломерации, землю просто раздают — казалось бы, строй не хочу, это сразу же убирает земельную составляющую из цены квадратного метра, однако и здесь есть свое «но».

«Проблемы с земельными участками у нас нет, — заявил Виктор Влиско. — Под личное подсобное хозяйство, под индивидуальное жилищное строительство для жителей района мы выделяем землю без проблем. А строителей нет. Селяне строят хоть какие-то домики, чтобы было, где жить. Я уже готов сказать: постройте нам хотя бы один дом — администрация его выкупит для молодых специалистов, для переселения из ветхого жилья, по любой из краевых программ».

Депутаты Законодательного собрания подтверждают — такая же ситуация в большинстве территорий края, отдаленных от Красноярска на 50 и более километров. Строители объясняют — подготовленных участков нет, коммуникации тянуть за счет потребителя нерентабельно, покупательная способность населения низкая — какой тут может быть бизнес интерес?

Краевые чиновники, принявшие долгосрочную программу по строительству коммуникаций на подведомственных землях, в ответ пеняют местным руководителям — дескать, медленно идет работа по территориальному планированию, которая призвана решить земельный вопрос. Как только генплан Красноярского края будет готов, будет все понятно — где и какие земли свободны, где нужна прирезка территории из-за растущего населения, где развивать строительство вообще бесперспективно. И распределить усилия по инженерному обустройству не по принципу «всем сестрам по серьгам», а по тем районам и муниципалитетам, где это действительно необходимо. И хотя общие темпы подготовки документов внушают оптимизм, тем не менее, многие территории до сих пор не предоставили программ социально экономического развития, на базе которых и будет строиться реализация генплана. Ведь если глава района не представляет, что с его вотчиной будет завтра, вкладывать в нее миллионы бюджетных рублей слишком рискованно. А рисковать краевая власть не любит. И не будет.

В любом случае, время, когда все территории будут описаны, размежеваны и распланированы, и все коммуникации подведены, наступит не раньше, чем через пять десять лет. Это первая причина, по которой бурного развития малоэтажного строительства в ближайшем будущем ждать не приходится.

Осторожно, газ!

Даже если представить, что наступило счастливое время, когда строители могут просто зайти на участок и приступить к возведению домов, петь осанну им все равно не придется. Дома надо как-то отапливать. Причем в наших суровых условиях этот вопрос далеко не второго, а самого что ни на есть первого порядка. Если вести речь о городской многоэтажной застройке, тут все просто — запитать дом или микрорайон от ближайшей ТЭЦ, и дело с концом. Если мощности хватит. Но для коттеджных поселков этот путь совершенно неприемлем — вести сети такой протяженности к городским ТЭЦ не представляется возможным. Из оставшихся вариантов-либо электрическое отопление, либо угольное, либо газовое.

Угольные котельные участники круглого стола отмели сразу же: какой смысл жить за городом, если воздух все равно будет отравлен дымом и сажей? Газовые — другое дело, и дешево, и чисто, но…

Осторожно, газ!

«Мы же с вами трезвые люди и понимаем, что в обозримой перспективе газа в Красноярске для этих целей не будет, — подвел невеселое резюме председатель комитета по экономической политике Заксобрания Михаил Васильев. — Пока наша страна живет на газовой трубе, никто красноярцам в коттеджные поселки этот газ не отдаст — он уйдет в Японию, в Китай, за валюту. Либо нам предложат платить за него по мировым ценам».

Парадоксально, но факт — в крае, где добывается голубое топливо, использовать его не получается, тогда как «пустое» по ресурсам Подмосковье в нем не знает нужды. И хотя программа газификации Красноярского края принята и начала реализовываться, о близком решении проблемы речь не идет.

Электричество как источник тепла и у строителей, и у законодателей вызывает большие сомнения. Использование традиционных технологий делает такое отопление неоправданно затратным — почти в полтора раза дороже, чем угольное. Впрочем, этот довод легко опровергнуть — даже среди экспонентов выставки «Строительные материалы и технологии 2009» можно было найти инновационные решения, позволяющие экономно и эффективно использовать электроэнергию для обогрева коттеджей и целых замков. А если верить главе корпорации «Красноярск 2020» Борису Золотареву, недавно посетившему выставку в Гуанчьжоу (Китай), подобных изобретений в мире десятки, просто до Красноярска они пока не дошли.

Впрочем, это тоже вопрос второй. Больше всего строителей волнует подключение к сетям. Привычно помянув недобрым словом Анатолия Чубайса, «развалившего энергетику», они наперебой стали приводить примеры того, каким «золотым» оказывается электричество. «Сначала две три недели получаешь техусловия для временного подключения на стройку, на сорок дней, — возмущались строители. — Представляете, сколько надо убить сил, чтобы подключить целый поселок для постоянного потребления? Технические условия по поселку 92 дома обойдутся в два миллиона рублей — за что? За бумагу?»

Решение, как выяснилось, есть — и все снова упирается в территориальное и социально экономическое планирование. План развития сетей монополисты энергетики будут увязывать только с утвержденными генпланами территорий, так что и по этому пункту быстрого разрешения ситуации ждать не приходится.

«Потемкинские деревни»: поколение next

Стены тоже чего-то стоят, и поставить коробку дома даже на бесплатной земле, даже с подведенным электричеством и прочими инженерными коммуникациями, по прежнему недешевое удовольствие.

Наш потребитель довольно консервативен, и свернуть его с привычных материалов на инновационные довольно сложно. Все равно он выберет кирпич или монолитный бетон, как самые привычные и надежные, а ещё лучше — дерево, экологически чистое и эстетичное. В то же время, он привык укорять производителей и поставщиков за дороговизну — квадратный метр в таком доме не может стоить меньше 25 тысяч рублей, и экономичным домостроение из оцилиндрованного бревна или бруса не назовешь.

Оценить же преимущества других, новых технологий ему сложно. Пощупать материал на выставке, посмотреть видео презентацию, выслушать менеджера, который посчитает на примере чужого дома, построенного по чужим запросам и нуждам — больше никаких вариантов ни производители, ни поставщики ему не предложат. Тогда как в других регионах России уже переняли западную традицию строительства «технологических деревень» — демонстрационных площадок для желающих построить дом.

Дмитрий Шендеров, президент Союза «Малоэтажная Сибирь», рассказал, что такие деревни, их ещё называют «шоу румами» (в переводе с английского — демонстрационная комната) по аналогии с автосалонами, уже можно встретить в Белгороде, Кемерово, Екатеринбурге. Это своеобразные полигоны, на которых строительные компании демонстрируют, на что они способны в условиях данной территории. Дома «в полный рост», полностью отделанные и оснащенные, — куда лучший промо продукт, нежели буклеты, сайты и видео презентации. Плюс идеи в том, что будущий заказчик может сразу на месте выбрать один из предлагаемых проектов — не по схемам и планам, а побродив по комнатам; оценить качество и тепловые характеристики материала в условиях настоящего мороза; рассчитать стоимость своего будущего дома «под ключ», опираясь на полученные знания и впечатления прямо на месте при помощи специалистов.

Раскошелиться на строительство таких выставочных «деревень» застройщики уже готовы. Готовы, по словам Шендерова, ещё и технологии внедрять, удешевляющие строительство в два раза минимум. «Объективно, сегодня есть способы и материалы, позволяющие строить доступное жилье, — заявил президент „Малоэтажной Сибири“. — Уже сегодня аффилированные к союзу компании готовы предложить цену квадратного метра в пределах 15 30 тысяч рублей».

Впрочем, в условиях кризиса даже такой ценник для многих жителей края неподъемен. Когда приходится ужиматься в расходах, мало кто готов ввязаться в строительство. И в этом вопросе, наконец, власть готова предложить решение, не требующее долгих ожиданий.

Малоэтажная «социалка»

С тех пор как кризис ударил по отрасли, краевые чиновники не устают повторять — строительство социального жилья и объектов соцсферы может помочь компаниям остаться на плаву. Тем более, средства по доброму десятку целевых госпрограмм выделены и ждут освоения. Переселение из ветхого жилья, строительство жилплощадей для малоимущих, помощь молодым семьям, переселение с территорий Крайнего Севера и затопления Богучанской ГЭС, помощь молодым специалистам на селе и ветеранам — и по каждой отдельное финансирование. Переговоры на эту тему с крупнейшими красноярскими застройщиками большого эффекта не дают — они берутся лишь за отдельные объекты либо реализуют в пользу государства часть уже построенных квартир. Так что для «малоэтажников» работы, что называется, поле непаханое. Тем более, что работа на селе как раз их профиль: такие компании чаще всего не обременены стационарной базой и более мобильны, чем «многоэтажники».Однако и тут не все просто.

«Когда мы по нашим программам выставляем цену работ, строители говорят — мы за эти деньги построить ничего не можем, — рассказал председатель комитета по природным ресурсам Заксобрания Александр Симановский. — Это притом, что проблемы земли в сельских территориях нет. Пусть бизнес тоже поймет краевую власть, ведь мы строим социальные, а не коммерческие объекты и предлагаем минимальные цены, и эти деньги к нам тоже не вернутся. Вот, говорили — невозможно в Пировском районе построить деревянные дома за нашу цену. Но ведь построили — другие подрядчики. И сегодня готовы построить ещё 60 домов, причем не за 35 тысяч за квадрат, как указано в программе, а за 28 тысяч рублей, значит, рентабельно. А в Абанском районе по программе переселения из ветхого жилья строят вообще за 12 тысяч за квадрат — целую улицу».

Заместитель мэра по социальной политике Василий Куимов заявил ещё одну тему для размышления — в самом Красноярске требуется строительство десятков образовательных учреждений, поликлиник и прочих объектов, которые традиционно выше четырех этажей не строятся. Учитывая скорость и высокую технологичность именно малоэтажного строительства, он предложил присутствовавшим строителям занять эту свободную пока нишу. Пока крупные застройщики «раскачиваются».

«Нам нужно строить школы, — рассказал Василий Куимов. — В Красноярске многие школы существуют по 50 60 лет. Каждая школа — трехэтажная, и таких школ надо не менее двадцати в ближайшие пять лет, особенно если по цене будут подходить. А ваши технологии, насколько я понимаю, позволяют существенно снизить расходы. Так что вы будете очень востребованы в этой сфере».

Хотя разговор был признан конструктивным и плодотворным, каких-то утешительных итогов его участникам подвести не удалось. Все признали, что стимулировать рынок необходимо. Но для этого нужна максимальная согласованность действий, чтобы разрубить гордиев узел проблем, которые не дают отрасли двигаться вперед. Чтобы сформулировать предложения к федеральным законодателям, монополистам, краевым структурам и самим строителям, было решено создать рабочую группу при Правительстве Красноярского края и оформить отношения в рамках государственно частного партнерства. Шаг этот, как констатировали обе стороны, будет сделать непросто. Но начинать с чего-то надо. Иначе разговор о малоэтажном строительстве, который регулярно ведется во время выставок, рискует превратиться в переливание из пустого в порожнее. В чем никто не заинтересован.

Евгения Дергачева

Источник: Журнал «Сибирский дом» №5(66), апрель 2008г.  Дата публикации: 31.05.2009

 
Копирование текстов и фотографий, цитирование материалов портала Sibdom.ru и журналов «Сибирский дом», «СИБДОМ-Недвижимость» возможно только в случае указания источника и размещения активной ссылки на портал: <a href="http://www.sibdom.ru">Строительный портал Sibdom.ru</a>

Статьи этого раздела: