Красноярский край

Недвижимость Красноярска | Рынок недвижимости замер в ожидании

285
13 мая 2013 г.
Аналитика и прогнозы

Бурный рост цены квадратного метра, продолжавшийся на протяжении последних нескольких лет и уже успевший обеспечить Красноярску место в числе самых дорогих городов России, остановился. В марте стоимость «квадрата» достигла предела, выше которого покупатели не готовы совершать сделки. Число продавцов на рынке жилья превысило количество покупателей. Стоит ли в связи с этим ожидать снижения цены квадратного метра?

Рынок замер в ожиданииСитуацию, сложившуюся на рынке жилья, эксперты обсудили на пресс-конференции. «К настоящему моменту цена квадратного метра достигла своего предела, — рассказывает директор ООО „ИЖИ“ Наталья Полянская. — Большинство тех, кто ранее планировал приобретение квартиры, на время отложили свои планы, покупатели считают, что при существующем уровне цен приобретать жилье неразумно.

Квадратный метр в старом жилом фонде Красноярска, в „хрущевках“ и „улучшенках“ Октябрьского района, сегодня стоит порядка 56–60 тысяч рублей. При этом долевое жилье в том же районе выставляется на продажу застройщиками от 55 тысяч рублей за „квадрат“. Ни о каком снижении цены речи не идет, продавцы удерживают цены на одном уровне, торг происходит крайне редко и только в тех случаях, когда продавцу самому предстоит обмен, и ему нужно продать квартиру, чтобы взамен нее купить другую. Неделю назад мы собирали данные о существующем предложении в Октябрьском районе и выяснили, что те однокомнатные квартиры, которые агенты показывали месяц назад, все еще продолжают выставляться на рынке. Надо сказать, что такая ситуация складывается на рынке недвижимости нечасто».

По словам исполнительного директора Союза строителей Красноярского края Андрея Тихонова, стоимость жилья в старом жилом фонде Красноярска явно завышена.
«Ситуацию, при которой квадратный метр в построенной в шестидесятом году пятиэтажке стоит дороже, чем в новом жилье, сложно назвать нормальной, — считает Андрей Тихонов, — у спроса на „хрущевки“ была одна-единственная причина — небольшая площадь такого жилья. Покупателя, перед которым стоит жилищный вопрос, в первую очередь интересует, хватит ли имеющейся у него суммы на приобретение квартиры. И если у него есть 1 миллион 800 тысяч рублей и нет 2 миллионов 100 тысяч рублей, это значит, что он купит квартиру в „хрущевке“, а не в более новом доме. Соответственно, и спрос на малогабаритные квартиры рос, а вместе с этим увеличивалась их цена. Застройщики пытаются влиять на эту ситуацию, создав на первичном рынке предложение малогабаритных однокомнатных квартир площадью 33–35 квадратных метров. Сейчас в разных районах города реализуется несколько подобных проектов. Что касается цены на первичном рынке, то стоимость строящегося жилья варьируется от 45 тысяч рублей за квадратный метр в Солнечном на стадии фундамента, в целом по городу стоимость „квадрата“ составляет 57 тысяч рублей».

Андрей Тихонов

Андрей Тихонов, исполнительный директор Союза строителей Красноярского края

Популярные районы

Самыми популярными районами остаются исторический центр города, имеющий имидж наиболее экологически чистого района Октябрьский и Взлетка.
«Октябрьский район Красноярска всегда был дорогим, — комментирует директор ООО „ИЖИ“ Наталья Полянская, — что касается Взлетки, то здесь играет роль близость ТРЦ „Планета“. Если квартира находится в районе „Планеты“, то это положительным образом сказывается на ее цене».

Наиболее доступные по цене квартиры на первичном рынке сегодня находятся в Солнечном, что объясняется его удаленностью. Сегодня Солнечный напоминает одну большую стройку и может претендовать на звание наиболее активно развивающейся части города.
«Если лет десять назад этот район имел статус депрессивного, то сейчас Солнечный становится районом новостроек, — говорит исполнительный директор Союза строителей Красноярского края Андрей Тихонов. — Сегодня это микрорайон с большим потенциалом, в предыдущие несколько лет много земельных участков было приобретено в собственность застройщиками, причем одновременно со строительством жилья сразу закладывается строительство школ и детских садов. Солнечный постепенно становится молодежным районом, куда молодые семьи переезжают из-за более низкой цены квадратного метра и близости социальной инфраструктуры. Что касается транспортной доступности, то уже сегодня добраться в центр города из Солнечного зачастую можно быстрее, чем из Северного».

Другим районом, где жилье сегодня стоит ниже, чем в среднем по городу, остается Ленинский район Красноярска. Однако здесь покупателям приходится в основном выбирать среди готового жилья, потому что новых домов в районе строится немного.

Явно недооценена, по мнению экспертов, сейчас стоимость жилья в Покровском, территориально принадлежащем к Центральному району. «Пока рост цен в этом микрорайоне сдерживает отсутствие инфраструктуры, вопрос сейчас заключается только в ее появлении. Со строительством в Покровском школ и детских садов цена жилья в районе повысится», — считает Андрей Тихонов.

Другой приведенный экспертами пример района, который в ближайшие несколько лет ожидает бурное развитие, — Пашенный. С появлением четвертого автомобильного моста через Енисей, по словам специалистов, Свердловский район по цене будет вполне сопоставим с Октябрьским районом Красноярска.

Наталья Полянская

Наталья Полянская, директор ООО «ИЖИ»

Квартира в строящемся доме

Как раньше, так и теперь дешевле можно приобрести жилье на этапе строительства. По словам исполнительного директора Союза строителей Красноярского края Андрея Тихонова, разница между стоимостью квадратного метра на начальном этапе строительства и на момент сдачи дома в эксплуатацию может доходить до 30%.
«За полтора года, пока длится строительство дома, стоимость квартиры успевает возрасти процентов на пятнадцать, а если учесть, что на начальном этапе застройщик зачастую продает ниже рыночной цены, эта цифра в некоторых случаях может доходить и до 30 процентов, в зависимости от того, насколько застройщику нужны деньги на первоначальном этапе и как он выстраивает свою продажную политику, — объясняет Андрей Тихонов. — Поэтому застройщики, у которых достаточно оборотных средств, не торопятся продавать квартиры на нулевом цикле, они начинают продажи только после того, как на участке уже стоит готовая коробка здания. Приведу пример. На объекте одного из красноярских застройщиков стартовая цена на этапе котлована составляла 40 тысяч рублей за квадратный метр, при этом окончательная продажная цена была установлена на уровне 58 тысяч рублей за квадратный метр. Многое здесь зависит от местоположения дома, например, в Покровском, где одновременно ведется строительство нескольких объектов разных застройщиков, такой разницы в цене нет».

По-прежнему одним из главных факторов, оказывающих влияние на рынок жилья, остается ипотека. Каждая третья квартира из купленных на вторичном рынке в прошлом году, по данным участников пресс-конференции, была приобретена с помощью кредитных средств. На рынке строящегося жилья доля ипотечных квартир составляла от 50 до 70%.

Прогнозируемый дефицит

Несмотря на то, что большинство покупателей с ипотекой ориентированы на приобретение нового жилья, на рынке долевого начинает ощущаться дефицит предложения.
«Еще в 2010 году, составляя планы до 2015 года, мы говорили, что в 2013 году нас ожидает спад объемов строительства, — объясняет Андрей Тихонов. — В 2010 году застройщики столкнулись с дефицитом площадок под строительство. С приходом нового руководства города ситуация начала меняться, однако те объекты, строительство которых идет сейчас, сдаваться будут не раньше 2014–2015 года.
Поэтому нового жилья в этом году будет сдаваться немного меньше, чем год назад. Если в 2012 году в Красноярске было построено и введено в эксплуатацию порядка 700 тысяч квадратных метров жилья, то в планах города на этот год сдать 628 тысяч квадратных метров. Спад объемов строительства, таким образом, составит порядка 10 процентов. Довести сдачу в 2013 году до 700 тысяч квадратных метров нам удастся только при одном условии — если часть этого объема обеспечит администрация города. В прошлом году администрация Красноярска ввела порядка 70 тысяч квадратных метров жилья, построив дома для переселения граждан из ветхого и аварийного жилья.
Уже сейчас выставленных на продажу объектов на первичном рынке становится меньше, и именно по этой причине цена на рынке строящегося жилья падать не будет, хотя, вполне вероятно, может приостановиться ее рост».

Дмитрий Незванов

Дмитрий Незванов, начальник отдела ведения ЕГРП управление Росреестра по Красноярскому краю

Не может, по мнению экспертов, стать полноценной заменой городскому жилью вариант, который в последнее время рассматривает для себя все большее число красноярцев, — строительство дома за городом. Построить дом для постоянного проживания по цене однокомнатной квартиры, по их словам, вряд ли удастся.
По данным Росреестра по Красноярскому краю, средняя стоимость квадратного метра в частном секторе Красноярска в феврале с 16 тыс. рублей дошла до 35 тыс. рублей.
Резкий скачок цены квадратного метра в малоэтажном строительстве произошел еще в прошлом году. Тогда причиной стала массовая покупка частных домов красноярскими застройщиками. Представители строительных компаний скупали участки, чтобы вести на них многоэтажное строительство», — отмечает начальник отдела ведения ЕГРП управления Росреестра по краю Дмитрий Незванов.

«Для застройщика себестоимость строительства малоэтажного дома примерно сопоставима со стоимостью строительства квартиры в городе, — утверждает исполнительный директор Союза строителей Красноярского края Андрей Тихонов. — И даже где-то за счет применения новых технологий возможно сэкономить. На различных конференциях мы часто слышим о предложении строить частные дома под ключ за 17 тысяч рублей за квадратный метр. Речь идет об усадьбах, построенных по технологиям быстрого возведения домов. Но самая главная проблема, с которой сталкиваются желающие строить за городом, — высокая стоимость инженерных сетей и транспортной инфраструктуры.
При этом не стоит забывать, что стоимость обслуживания дома в поселке в разы дороже. Не говоря о том, что в загородных поселках, как правило, нет социальных объектов, и детей приходится возить в школу и детский сад. Поэтому малоэтажные дома в нашем регионе не являются на сегодняшний день альтернативой городскому жилью и остаются скорее дополнением к городской квартире, местом, куда семья приезжает отдыхать на выходные».

Татьяна Крупко