Кооператив – альтернатива банку?

Государственная или банковская ипотека доступна очень немногим красноярцам – непременными условиями для получения ипотечного кредита являются наличие высокой «белой» зарплаты, не менее чем 30% собственных средств «на руках», красноярской прописки и, как правило, нескольких платежеспособных поручителей. При этом в улучшении жилищных условий, по разным оценкам, нуждается не менее 60% жителей края. Рынок отреагировал на растущий спрос появлением неких механизмов, с тем или иным успехом замещающих ипотеку. За последние четыре года все большей популярностью в разных городах России стали пользоваться жилищно-строительные кооперативы, работающие по принципу кассы взаимопомощи. Внешний источник заимствований в этом случае, как правило, отсутствует, кредитование одних пайщиков осуществляется за счет других, накапливающих средства. А если нет внешних заимствований, то нет и высоких процентов по кредиту. Однако за возможность получить дешевый кредит приходится платить месяцами и даже годами ожидания в очереди. А когда она подойдет, квартира при нынешних темпах роста цен может подорожать едва ли не вдвое. Да и риски вложения средств в кооператив пока гораздо значительно выше, чем при покупке квартиры с помощью ипотечного кредита. Тем не менее подобные кооперативы привлекают все больше людей. С некоторым опозданием новая форма приобретения жилья в рассрочку появилась и в Красноярске.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Даешь ссудные кассы! По мнению Владимира Пономарева, председателя Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, важнейший элемент ипотечного кредитования – система накопления средств граждан. Именно граждане являются основным инвестором в экономике любой страны. По различным оценкам, в чулках у населения находятся до 50 млрд долларов, которые никак не используются. Чтобы эти деньги работали в строительной сфере, нужно создавать систему надежной защиты вложений. Именно государство должно нести ответственность за сохранение накоплений граждан. «К сожалению, распространенные сегодня на рынке жилищные потребительские кооперативы не гарантируют гражданам по существу ничего, – считает Владимир Пономарев. – Смысл потребительского кооператива – удешевление кредита. Они создавались в России как своеобразные цивилизованные кассы взаимопомощи, то есть граждане объединяют средства и по решению общего собрания пайщиков предоставляют ссуду кому-то одному в порядке очереди. Однако когда потребительская кооперация начинает вести объемные операции на рынке, в частности, привлекать внешние кредиты, и выступать таким образом в качестве хозяйствующего субъекта, это резко повышает риски для граждан-участников. Ошибка председателя кооператива может привести к возникновению долга у кооператива, в результате люди могут лишиться своих средств. Поэтому на этапе обсуждения Национальная ассоциация участников ипотечного рынка выступила против закона о накопительных кооперативах, так как они несут в себе риски и элементы финансовых пирамид. С другой стороны, ассоциация поддерживает цивилизованные методы аккумулирования средств граждан, каковыми могли бы стать строительно-сберегательные кассы. Национальная ассоциация участников ипотечного рынка выступила с инициативой разработки законов о строительно-сберегательных кассах – специализированных организациях, работающих под жестким надзором государства. Главное отличие сберегательной кассы от кооператива в том, что она по сути представляет собой специализированный банк, который ведет только операции привлечения средств и выдачи ссуд. Он был бы более дешевым, чем обычный банк, но не менее надежным, так как находился бы под надзором государства в лице Центрального банка России. На вывеске же написано! Большинство действующих в нашем городе жилищных кооперативов не слишком афишируют свою деятельность, ограничиваясь объявлениями в газете или телевизионной «бегущей строкой». При этом само слово «ипотека» вошло в обиход красноярцев во многом благодаря массированной рекламе отдельных ЖСК. В одном из них, расположенном в самом центре города, корреспондент «Сибирского дома» побывал лично. Над входом красуется вывеска: «Центр ипотечного кредитования». Других опознавательных знаков, хотя бы в форме информации о часах работы, не наблюдается. Сам офис представляет собой большую комнату с несколькими столами для менеджеров, книжной полкой и голыми стенами. Никаких копий учредительных документов, лицензий или хотя бы фотографий улыбающихся новоселов. Единственная общедоступная информация, «вывешенная» на экране монитора, развернутого к клиентам, гласит: требуется красноярская прописка. Очевидно, предполагается, что на все остальные вопросы ответят менеджеры. Что ж, после нескольких минут ожидания в очереди присаживаюсь на освободившийся стул. Для начала пробую узнать, что представляет собой контора по организационно-правовой форме – ЖСК или нечто иное? – Нет, нет, мы не кооператив. Мы – центр ипотечного кредитования, – объясняет милая девушка-менеджер. – На вывеске же написано! (Через пару месяцев после нашей беседы «Центр ипотечного кредитования» приоткрыл завесу тайны над своей организационно-правовой формой и обозначил себя в рекламном тексте как кредитный потребительский кооператив граждан. – Прим. ред.) – Кто-нибудь уже приобрел квартиру с помощью вашего кредита? – Да, конечно, многие, – уверенно кивает менеджер. – А сколько, я даже не могу сказать. И делает широкий жест, демонстрируя, что довольных новоселов столько, что сосчитать их не возьмется ни один калькулятор. – Можно ли посмотреть памятку с условиями кредитования? Увы, таковой сотрудники офиса не располагают. – Да все как-то не хватает времени напечатать, – улыбается менеджер. – Наверное, вы только образовались? – спрашиваю участливо. – Нет, работаем с июля. – ? Из дальнейшей беседы выяснилось, что ипотечный заем предоставляется под 12% годовых сроком до 20 лет. Срок накопления зависит от размера первоначального взноса. Например, при наличии у клиента 40% от стоимости квартиры он составит полгода, если меньше – то год. Центр ипотечного кредитования предлагает на выбор несколько вариантов квартир, и если ни один из них клиента не устроит, он может начать подыскивать жилье самостоятельно. Услуги риэлтерского агентства оплачиваются отдельно. До окончания выплат квартира находится в залоге. Для получения кредита, кроме красноярской прописки, требуется справка из отдела кадров о постоянном месте работы. Внимательно слушаю и понятливо киваю. Но хочется все же увидеть какие-нибудь бумаги, хотя бы образец договора. Не тут-то было. Никаких документов в ЦИК вам не покажут, и, тем более, не дадут с собой – поизучать на досуге, пока не внесешь деньги. В ответ на мое недоумение менеджер делает каменное лицо и выдает отповедь, суть которой сводится к сакраментальному «не положено». Как пояснил другим недоумевающим руководитель кооператива на одном из интернет-форумов, «в целях экономии товарно-материальных ценностей и отсекания потока празднолюбопытствующих». Строим вместе, строим дружно В ЖСК «Строим вместе» общение оказалось куда более продуктивным, а ответы – исчерпывающими. Скорее всего, потому, что беседовать мне довелось с одним из организаторов кооператива, а не с наемной девочкой, успевшей вызубрить лишь несколько общих фраз. На стене офиса – стенд с копиями устава и правоустанавливающих документов. Без долгих уговоров мне вручили толстую папку с образцами договора и других документов. Кстати, их также можно скачать с сайта кооператива. Там же можно узнать подробности программы кредитования и посмотреть кооперативные новости. Правда, последняя из них, о переезде в новый офис, отчего-то датируется 15 ноября. То ли других новостей после этого не случалось, то ли интерес к сайту у кооператива внезапно угас. А может быть все дело в том, что в новом офисе «совместных строителей» нет доступа к Интернету. Итак, ЖСК «Строим вместе» выдает ипотечные кредиты под 6% годовых с рассрочкой до 5 лет. Первоначальный взнос – 50% от стоимости жилья. Чтобы получить кредит, придется подождать около трех месяцев. Поначалу квартиры оформлялись в собственность кооператива до полной выплаты пая. Сегодня заемщик сразу получает право собственности, но с обременением, залог – приобретаемая квартира. Как быть тем, у кого нет половины от стоимости квартиры? Для них предусмотрена накопительная система. Если угодно, копите хоть «с нуля», точнее с 15 тысяч рублей членского взноса. Проценты на внесенную сумму не начисляются. Зато те, кто копит, могут воспользоваться льготами – например, получить недостающее при наличии 30%, а то и 20% от стоимости будущей квартиры. И срок возврата кредита для них может быть увеличен до 15 лет. Беда в том, что копить никто особо не стремится. Оно и понятно, это примерно то же самое, что складывать деньги в кубышку – на съедение инфляции. Посему для восполнения дефицита наличности предусмотрен заемный вклад под 15% годовых. Если вы вдруг передумали покупать квартиру в кредит, забрать деньги, за исключением вступительного взноса, можно в течение дня. Правда, за год существования кооператива подобное случалось лишь дважды. В ЖСК «Строим вместе» мне сделали и даже распечатали примерный финансовый расчет покупки «гостинки» стоимостью 400 тыс. руб. из расчета того, что у меня уже есть 156 тысяч рублей на руках и за год я согласна накопить половину стоимости. Ежемесячная сумма выплат в течение года составит 7029 руб. Затем кооператив приобретает гостинку, и начинается трехлетний период рассрочки, в течение которого мне предстоит выплачивать 6615 руб. в месяц. При этом удорожание стоимости жилья за счет пользования кредитом составит всего лишь 14,71%. На бумажке все выглядит очень красиво, особенно если исходить из фантастического посыла, что цена гостинки замерзнет на тот год, пока я пытаюсь на нее накопить? Кстати, графа «конечное удорожание стоимости» фигурирует в расчете не случайно – кооператив «Строим вместе» настойчиво подчеркивает, что, будучи исключительно некоммерческой организацией, он предлагает самый экономичный способ приобретения жилья в рассрочку. Есть в Красноярске и другие кооперативы: «Жилье для северян», «КрасКредитСервис», «Взаимный кредит». Как грибы после дождя появляются новые структуры, работающие в связке с риэлтерскими агентствами и собственных названий то ли пока не имеющие, то ли не озвучивающие. Станут ли жилищные кооперативы полноправными участниками цивилизованного рынка жилья или сгинут, как только приток новых членов замедлится или иссякнет? Опыт Москвы и других крупных городов показывает – накопительные схемы заполняют определенную нишу на рынке кредитования жилья и востребованы людьми, не попадающими под действие других ипотечных программ. И при строгом соблюдении кооперативами законодательства, четком контроле за их деятельностью как со стороны государства, так и со стороны самих членов кооператива, ЖСК и ЖНК способны стать для людей с невысокими доходами хорошей альтернативой банковским кредитам. МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА -------------------------------- Даешь ссудные кассы! По мнению Владимира Пономарева, председателя Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, важнейший элемент ипотечного кредитования – система накопления средств граждан. Именно граждане являются основным инвестором в экономике любой страны. По различным оценкам, в чулках у населения находятся до 50 млрд долларов, которые никак не используются. Чтобы эти деньги работали в строительной сфере, нужно создавать систему надежной защиты вложений. Именно государство должно нести ответственность за сохранение накоплений граждан. «К сожалению, распространенные сегодня на рынке жилищные потребительские кооперативы не гарантируют гражданам по существу ничего, – считает Владимир Пономарев. – Смысл потребительского кооператива – удешевление кредита. Они создавались в России как своеобразные цивилизованные кассы взаимопомощи, то есть граждане объединяют средства и по решению общего собрания пайщиков предоставляют ссуду кому-то одному в порядке очереди. Однако когда потребительская кооперация начинает вести объемные операции на рынке, в частности, привлекать внешние кредиты, и выступать таким образом в качестве хозяйствующего субъекта, это резко повышает риски для граждан-участников. Ошибка председателя кооператива может привести к возникновению долга у кооператива, в результате люди могут лишиться своих средств. Поэтому на этапе обсуждения Национальная ассоциация участников ипотечного рынка выступила против закона о накопительных кооперативах, так как они несут в себе риски и элементы финансовых пирамид. С другой стороны, ассоциация поддерживает цивилизованные методы аккумулирования средств граждан, каковыми могли бы стать строительно-сберегательные кассы. Национальная ассоциация участников ипотечного рынка выступила с инициативой разработки законов о строительно-сберегательных кассах – специализированных организациях, работающих под жестким надзором государства. Главное отличие сберегательной кассы от кооператива в том, что она по сути представляет собой специализированный банк, который ведет только операции привлечения средств и выдачи ссуд. Он был бы более дешевым, чем обычный банк, но не менее надежным, так как находился бы под надзором государства в лице Центрального банка России. -------------------------------- Не валить всех в одну кучу Наряду с государственной ипотекой в Красноярском крае развиваются те или иные формы жилищного кредитования на уровне риэлтерских фирм, добросовестных финансово-кредитных учреждений. Однако есть и обратные примеры. С властных трибун неоднократно озвучивались названия кооперативов «Гранит» и «Центр ипотечного кредитования», отличающихся особенно агрессивной рекламой. В частности, заместитель губернатора Николай Глушков заявил, что «нам бы не хотелось бы, чтобы в крае появлялись подобные фирмы-однодневки». При этом чиновники подчеркивают, что не следует валить всех в одну кучу. «В Красноярске есть достаточно надежные и давно работающие финансово-кредитные учреждения, которыми, по нашей информации, выдано населению несколько сотен ипотечных кредитов», – отметил Николай Глушков. -------------------------------- Договоры заключаются, чтобы к ним не возвращаться – Среди жилищно-строительных кооперативов есть нормальные серьезные компании, нацеленные на длительную работу, – считает исполнительный директор Красноярского союза риэлтеров Сергей Сальников. – Но сама по себе финансовая схема работы кооперативов такова, что ее легко использовать для банального обмана. Союз риэлтеров рекомендует: решайте жилищные проблемы за счет банковских кредитов или участия в государственной ипотечной программе. Если вы все же решили улучшить жилищные условия путем вступления в кооператив, воспользуйтесь следующими советами: 1. Ключевой момент – выбирайте только те организации, в которых квартира сразу после приобретения оформляется на вас, а не на кооператив. 2. Не поленитесь потратить время на внимательное изучение всех документов, проконсультироваться с юристом, заплатить за экспертизу. Помните, что договоры заключаются не для того, чтобы ими пользоваться, а для того, чтобы больше к ним возвращаться. Важно на этапе подписания скрупулезно обсудить каждый пункт, прояснить непонятные моменты. Не стоит стесняться, задача кооператива – объяснить вам все настолько ясно и подробно, чтобы рука поневоле потянулась подписать договор. Невнимательность может обернуться тем, что вас в один прекрасный момент выселят из-за того, что в договоре неправильно поставлена запятая. И если какой-то пункт вызывает сомнения, лучше не рисковать. Внимание! Остерегайтесь связываться с «непрозрачными» организациями, которые под предлогом «коммерческой тайны» отказываются предоставить потенциальным клиентам возможность ознакомиться с документами, не показывают устав. И не забывайте: никто, кроме вас, не позаботится о сохранности ваших средств. Читайте также Жилищно-накопительные кооперативы = пирамида ?!