Долевое строительство | Обманутые дольщики. Опыт соседей

Недостроенные дома обманутых дольщиков — общая проблема всех российских регионов. В каждом крупном городе, в котором активно велось строительство в предыдущие несколько лет, сегодня существует свой список объектов, не завершенных по вине недобросовестных застройщиков. Собственные законы, призванные защитить права дольщиков, разработаны сразу в нескольких территориях. Свои механизмы поддержки участников строительства предложили в Московской, Омской, Нижегородской, Саратовской областях, Алтайском и Красноярском крае. Особенно интересно, как решают эту проблему наши соседи в Иркутской и Новосибирской областях.

Помогать дольщикам, вложившим деньги в строительство жилья, но так и не получившим от строителей свои квартиры, в Иркутской области собираются несколькими способами. Иркутяне посчитали, что одного общего, подходящего для всех случаев механизма помощи участникам строительства, перед которыми строительные компании не выполнили своих обязательств, быть не может и меры поддержки дольщиков должны различаться в зависимости от сложности ситуации. Одно дело, если дом почти готов и у застройщика не хватает средств только на подключение к инженерным сетям или на возведение последнего этажа. И совсем другое, если объект находится на уровне свайного поля, при этом куда потрачены деньги дольщиков, непонятно.

Закон «Об отдельных мерах по защите прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства на территории Иркутской области», принятый Законодательным собранием Иркутской области в окончательном, третьем чтении в конце сентября, должен стать тем базовым документом, который в дальнейшем ляжет в основу разработки конкретных механизмов, позволяющих решать каждую отдельно взятую проблемную ситуацию. Вступить в силу новый закон должен спустя десять дней после официальной публикации (документ опубликован в газете «Областная» № 121 от 26.10.2011).

Базовый документ

Прежде всего новый закон дает юридическое определение, при каких условиях строительная компания попадает в разряд недобросовестных застройщиков, в какой момент новостройка начинает считаться проблемным объектом, а дольщик признается «пострадавшим участником долевого строительства». Как сказано в документе, застройщику может быть присвоен статус недобросовестного, если он не выполняет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в срок. Не исполняет положения федерального закона и нормативных актов. Если застройщик не выполняет всех перечисленных обязательств, это достаточное основание, чтобы пометить его как недобросовестного в реестре строительных компаний, размещенном в Интернете.

Проблемным объектом строительства, согласно новому закону, признается многоквартирный дом или иной объект недвижимости, строящийся с использованием средств дольщиков, застройщик которого не выполнил своих обязательств по передаче жилого помещения в установленный договором срок. Пострадавшими участниками долевого строительства считаются граждане, в отношении которых застройщики нарушают договорные обязательства по срокам предоставления жилья.

Кроме того, новый закон определяет процедуру ведения реестров обманутых дольщиков. Как только эти списки участников строительства, объявивших о своих требованиях к застройщику, окончательно сформируются, будут определяться конкретные меры поддержки пострадавшим от действий застройщиков участникам долевого строительства.

«В одном случае будет необходима работа Строительного надзора для введения уже готового построенного дома в эксплуатацию. В других, если, например, гражданин, являясь бюджетником, купил квартиру в ипотеку, а застройщик при этом затянул строки строительства объекта, участник строительства сможет рассчитывать на получение субсидии в рамках ведомственной целевой программы «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Иркутской области на 2011–2013 годы. Размер субсидии будет рассчитываться индивидуально по специальной формуле и будет зависеть от суммы, которую дольщик вложил в строительство дома, количества членов семьи покупателя и площади квартиры», — пояснили «Сибирскому дому» в Министерстве имущественных отношений Иркутской области, принимавшем участие в разработке закона.

Меры поддержки

В качестве одного из таких механизмов поддержки соинвесторов, не получивших от застройщиков своих квартир, предлагается создание некоммерческой организации, которая будет выкупать у дольщиков права требования к строительной компании. Взамен доли в строительстве объекта участники строительства многоквартирного дома получат ценную бумагу, по стоимости равную рыночной стоимости доли. Используя эту ценную бумагу (действие которой предполагается сделать схожим с действием сертификата), участник строительства сможет приобрести квартиру у работающих на рынке строительных компаний.
Предполагается, что дольщик сможет выбирать между двумя вариантами: или продать свою долю некоммерческой организации, или участвовать в достройке дома (тогда он должен будет дать согласие на достройку объекта и обязан нести все связанные со строительством расходы пропорционально размеру принадлежащей ему доли).

Для некоммерческой организации, выкупившей у дольщика права требования к застройщикам, существует два пути возвращения вложенных средств. Чтобы получить деньги, потраченные на выкуп требований участников строительства, она может обратиться с иском к застройщику, не выполнившему своих обязательств перед соинвесторами, и потребовать возврата вложенных средств. Или, приняв на себя функцию застройщика, некоммерческая организация может достроить дом, привлекая для этой цели кредитные или инвестиционные средства. А затем продать квартиры в новостройке по рыночным ценам. При этом для создания фонда не предполагается использовать бюджетных средств, достройка домов должна происходить на кредитные деньги.

В подготовке документа участвовали министерство имущественных отношений Иркутской области, региональное министерство строительства, дорожного хозяйства, областная служба государственного жилищного контроля и строительного надзора. В ходе работы над документом проводились консультации с участниками долевого строительства, саморегулируемой организацией строителей, Общественной палатой Иркутской области, Сбербанком, депутатами Законодательного собрания Иркутской области.

По сообщениям СМИ, в списке обманутых дольщиков Иркутской области сегодня находится более 3000 отдавших свои деньги застройщикам горожан, в Иркутске насчитывается порядка 30 проблемных строек. В числе проблемных объектов значится и возводимый в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» крупный жилой комплекс «Иннокентьевская слобода».

Новосибирский подход

В соседнем Новосибирске думают над тем, как сделать участие в достройке проблемных объектов привлекательным для городских застройщиков. Подключить строительные компании к участию в проблемных стройках собираются при помощи выделения им земельного участка. Соответствующие поправки в закон «Об использовании земель на территории Новосибирской области» уже приняты в конце октября. Внесенные изменения позволят передавать землю в собственность созданных дольщиками недостроенных домов жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Причем этот земельный участок должен находиться в том же районе, где ведется строительство проблемного объекта. С их помощью жилищно-строительные кооперативы смогут привлечь инвестора для достройки проблемного дома. За предоставление площадки для будущего строительства строительная компания должна будет завершить строительство объекта. По информации СМИ, в Новосибирске на сегодняшний день 29 недостроенных многоквартирных домов.

Сейчас во всех регионах происходит формирование реестров обманутых дольщиков. Обращения участников строительства, заявивших о своих требованиях к застройщикам, рассматриваются в арбитражном суде. После того как эти списки будут окончательно сформированы, начнется следующий этап — применение на практике тех механизмов помощи дольщикам, разработка которых ведется сейчас.

Татьяна Крупко